Oliver Kind, GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau, im Gespräch Bessere Planung, weniger Überraschungen

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Die Revitalisierung von Bestandsgebäuden gilt als Königsdisziplin im Bauwesen. Oliver Kind, Geschäftsführer der GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbh, spricht über unterschätzte Risiken, typische Fehler in der Praxis und darüber, wie sich digitale Planung sowie interdisziplinäre Zusammenarbeit auszahlen.

Bestandsgebäude zu modernisieren, bedeutet weit mehr als das Erneuern von Fassaden und Technik. Hinter jeder Revitalisierung stehen komplexe Anforderungen, die von unklaren Bestandsdaten über versteckte Bauschäden bis hin zu engen Termin- und Kostenrahmen reichen. Warum eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend ist, erläutert Oliver Kind, Geschäftsführer der GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbH, im Interview.

Eine realistische Planung von Budget und Zeit erfordert einen bewussten Umgang mit Unsicherheiten. Es ist sinnvoll, von Anfang an angemessene Risikopuffer einzuplanen.

Bauen Aktuell: Herr Kind, wo liegen aus Ihrer Erfahrung die größten Herausforderungen bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden im Vergleich zum Neubau?

Oliver Kind: Die Revitalisierung von Bestandsgebäuden ist in der Praxis deutlich anspruchsvoller als ein Neubau, da die vorhandene Substanz häufig mit Unsicherheiten behaftet ist. Bestehende Pläne sind oft unvollständig oder weichen vom tatsächlich gebauten Ist-Zustand ab, so dass Planer und Ausführende häufig mit unklaren Rahmenbedingungen arbeiten müssen. Hinzu kommt, dass Schäden wie Feuchtigkeit, Schadstoffe oder statische Schwächen häufig erst im Bauprozess nach erfolgten Rückbauarbeiten sichtbar werden. 

Gleichzeitig sind die Eingriffsmöglichkeiten durch bestehende Tragstrukturen, Denkmalschutz- oder Brandschutzauflagen oft eingeschränkt. Auch die Integration moderner Gebäudetechnik in alte Strukturen stellt in der Regel eine erhebliche Herausforderung dar, insbesondere weil der Platzbedarf für moderne Anlagen größer ist als der für die ursprünglichen Anlagen. Und nicht zuletzt erschweren enge innerstädtische Lagen oder Arbeiten im laufenden Betrieb die Bauabwicklung zusätzlich.

BA: Welche typischen Fehler beobachten Sie bei Bauunternehmen besonders häufig – und warum passieren diese immer wieder?

Oliver Kind: In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass auch erfahrene Bauunternehmen die Risiken im Bestand unterschätzen und Projekte zu optimistisch kalkulieren.Häufig werden Angebote aufgrund des hohen Wettbewerbdrucks auf unzureichenden Kalkulationsgrundlagen erstellt. Nachforderungen, Hinweise und Anmerkungen führen meist zu Verzögerungen in der Vergabephase, und somit in der Regel auch zu einem verzögerten Baustart. Durch Verzögerungen im Planungsprozess werden die Angebots – und Vergabephasen zeitlich immer knapper bemessen, so dass eine zeitintensive Vervollständigung der Ausschreibungsunterlagen, weitere Bestandsuntersuchungen unter Berücksichtigung des geplanten Baubeginns und des definierten Fertigstellungstermins nicht möglich sind. Dann versucht der Bauunternehmer die von Ihm erkannten Risiken einzuschätzen, zu bewerten und entsprechend im Angebot zu berücksichtigen. Um aber im Wettbewerb auch gegenüber denen zu bestehen, die die Risiken nicht erkannt haben, werden diese regelmäßig zu gering bewertet.

Ein typischer Fehler ist, dass die Bestandsaufnahme vor Baubeginn nicht gründlich genug erfolgt. Leitungen, Tragstrukturen, Feuchtigkeitsschäden oder Schadstoffe werden nicht ausreichend geprüft. Ein weiterer Fehler ist wie auch im Neubau immer wieder die unzureichende Koordination der verschiedenen Gewerke. Wenn zum Beispiel Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Trockenbauarbeiten nicht richtig aufeinander abgestimmt sind, kann es passieren, dass Bauteile bereits geschlossen oder fertiggestellt werden, obwohl andere Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind. Das führt zu Doppelarbeit, Mehrkosten und Verzögerungen.

Auch eine zu optimistische Zeit- und Kostenplanung kommt oft vor. Viele Projekte werden zu knapp kalkuliert, entweder weil der tatsächliche Aufwand unterschätzt wird oder weil der Kostendruck sehr hoch ist. Gerade bei älteren Gebäuden zeigen sich jedoch häufig verdeckte Schäden oder zusätzliche Anforderungen erst während der Sanierung. Dadurch geraten Zeitplan und Budget schnell unter Druck.

Diese Fehler passieren immer wieder, weil Bestandssanierungen schwerer planbar sind als Neubauten. Der tatsächliche Zustand des Gebäudes ist oft nur teilweise bekannt. Gleichzeitig stehen Bauunternehmen unter großem Zeit- und Kostendruck. Wenn dann Kommunikation, Dokumentation und Abstimmung zwischen Planung, Bauleitung und Ausführung nicht gut funktionieren, entstehen schnell Probleme, die sich auf Kosten, Termine und Qualität auswirken.

BA: Wie können unzureichende Bestandsanalysen zu Kostenüberschreitungen und Verzögerungen führen?

Oliver Kind: Unzureichende Bestandsanalysen führen fast zwangsläufig zu erheblichen Problemen im Projektverlauf. Wenn der tatsächliche Zustand eines Gebäudes im Vorfeld nicht ausreichend erfasst wird, kommt es in der Bauphase zwangsläufig zu Verzögerungen, da Arbeiten unterbrochen und Bereiche neu geplant werden müssen. 

Wir können uns hierfür folgendes Beispiel vorstellen: Beim Umbau eines Bürogebäudes wird die vorhandene Tragstruktur nicht ausreichend untersucht. In der Planung geht man davon aus, dass bestimmte Wände problemlos entfernt werden können. Während der Bauarbeiten stellt sich jedoch heraus, dass eine dieser Wände tragend ist und wichtige Lasten abfängt.

Die Folge: Die Arbeiten müssen unterbrochen werden, ein Statiker muss neue Berechnungen erstellen, zusätzliche Stahlträger oder Verstärkungen müssen bemessen, geplant und eingebaut werden, und andere Gewerke können nicht wie geplant weiterarbeiten. Dadurch entstehen Mehrkosten für Planung, Material und Arbeitszeit sowie Verzögerungen im Bauablauf.Insgesamt gilt: Probleme, die in der frühen Planungsphase nicht erkannt werden, führen später zu nicht budgetierten Kosten und Zeitverlusten.

BA: Welche Rolle spielt die frühzeitige Einbindung von Fachplanern und Gutachtern im Revitalisierungsprozess?

Oliver Kind: Das ist aus unserer Sicht ein entscheidender Erfolgsfaktor bei Revitalisierungsprojekten. Tragwerksplaner können die vorhandene Statik realistisch bewerten und notwendige Verstärkungsmaßnahmen frühzeitig identifizieren. Bauphysiker tragen dazu bei, Anforderungen an Energieeffizienz, Feuchteschutz und Schallschutz zu klären. Schadstoffgutachter erkennen gesundheitliche Risiken wie Asbest, KMF oder PCB, bevor diese zu Baustopps führen. Die TGA-Planung stellt sicher, dass moderne Technik sinnvoll in den Bestand integriert werden kann. Gerade bei komplexeren Bestandsgebäuden zeigt sich der Nutzen früh: Wenn Statik, Bauphysik, Schadstoffe und technische Gebäudeausrüstung nicht erst während der Bauphase, sondern bereits in der Vorbereitung gemeinsam betrachtet werden, lassen sich Konflikte früh erkennen und spätere Umplanungen deutlich reduzieren. Für mich steht fest: Durch die interdisziplinäre Zusammenarbeit entsteht eine deutlich belastbarere Planung, die das Risiko für unangenehme Überraschungen reduziert und Kosten sowie Termine besser absichert.

BA: Wie lassen sich sicherheitsrelevante Risiken bei der Modernisierung alter Bausubstanz effektiv minimieren?

Oliver Kind: Vor allem durch eine systematische und gründliche Vorbereitung. Dazu gehört eine umfassende Bestandsaufnahme, idealerweise unter Einsatz zerstörungsarmer Prüfverfahren. Sofern möglich sollten auch vorab durchgeführte umfangreiche Bauteilöffnungen dazuzählen, um kritische Bereiche frühzeitig zu identifizieren. Auf dieser Basis sollten detaillierte Gefährdungsanalysen erstellt werden, die alle relevanten Risiken berücksichtigen. Ebenso wichtig ist ein klar strukturiertes Baustellen- und Sicherheitskonzept, das insbesondere den Umgang mit Altlasten regelt. Die Schulung aller Beteiligten im Hinblick auf spezifische Gefahren im Bestand ist ebenfalls unerlässlich. Während der Bauphase sollte zudem ein kontinuierliches Monitoring erfolgen, um auf Veränderungen oder neue Risiken schnell reagieren zu können.

BA: Welche Strategien empfehlen Sie, um Budget- und Zeitpläne bei Revitalisierungsprojekten realistisch zu planen und einzuhalten?

Oliver Kind: Eine realistische Planung von Budget und Zeit erfordert einen bewussten Umgang mit Unsicherheiten. Es ist sinnvoll, von Anfang an angemessene Risikopuffer einzuplanen, die je nach Projektumfang durchaus zwischen zehn und 30 Prozent liegen können. Ergänzend empfiehlt sich eine Szenarienplanung, bei der verschiedene Entwicklungen – vom Best Case bis zum Worst Case – durchgespielt werden. Eine belastbare Kostenschätzung sollte immer auf möglichst detaillierten Bestandsdaten basieren. Statt starrer Planungen ist ein iterativer Ansatz sinnvoll, bei dem Erkenntnisse laufend in die Planung einfließen. Ein enges Projektcontrolling mit regelmäßigen Überprüfungen von Kosten und Terminen hilft zusätzlich dabei, Abweichungen frühzeitig zu erkennen, Gegensteuerungsmaßnahmen zu planen und diese umzusetzen.

BA: Welche Trends sehen Sie in den kommenden Jahren bei der Neubelebung von Bestandsgebäuden? 

Oliver Kind: Der Fokus verschiebt sich hin zu „Sanieren statt Neubauen“, um Ressourcen und CO₂ zu sparen. Gleichzeitig gewinnen ganzheitliche Nachhaltigkeitsansätze an Bedeutung, bei denen der gesamte Lebenszyklus betrachtet wird. Zentrale Entwicklungen sind zudem die Kombination aus Energieeffizienz und erneuerbaren Energien, die serielle Sanierung zur schnelleren Umsetzung sowie der verstärkte Einsatz digitaler Technologien. Ergänzend dazu spielen nachhaltige Materialien, Kreislaufwirtschaft und Quartierslösungen eine immer größer werdende Rolle, während politische Vorgaben den Sanierungsdruck weiter erhöhen. 

BA: Herr Kind, vielen Dank für das Gespräch. 

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