Veranstaltung Urban Vacancies Leerstand als Ressource

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Der Leerstand von Büro- und Ladenflächen, Gebäuden, Wohnungen und Gemeinschaftsräumen ist ein vertrautes Bild in deutschen Städten, nicht nur in München. Dabei sollte er im urbanen Kontext als wertvolle Ressource erkannt werden. 

Diese ungenutzten Flächen bieten enormes Potenzial für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung: München beispielsweise bietet aktuell mehr als 6'000 m² leerstehende Gewerbefläche* und über 1 Million m² freie Büroflächen**.

Leerstand: Flächen für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung

Dass diese Potenzialflächen Chancen für eine nachhaltige und zukunftsfähige Stadtgesellschaft bedeuten, wenn der Gebäudebestand mit zeitgemäßen und lösungsorientierten Konzepten transformiert wird, zeigte die Zukunftswerkstatt „Urban Vacancies“ der IU Internationalen Hochschule am Standort München. Sie fand am 30. Januar 2025 im Zirka-Space mit rund 100 Teilnehmenden aus Bildung, Politik, Kommunikation, Wirtschaft und Bürgerschaft statt. Die Veranstaltung folgte der zentralen Frage, wie sich Städte heute erfolgreich entwickeln lassen und dabei genügend Raum für Begegnungen und einen vielfältigen Mix an Nutzungen und Zwischennutzungen schaffen.

Veranstaltung als Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung

Der Forschungs- und Studienbereich des Studiengangs Architektur im Dualen Studium der IU Internationalen Hochschule „Bauen im Bestand“ zeigte konkret das große Spektrum an interdisziplinär bespielbaren Themenfeldern und Potentialen, um Leerstand zukunftsfähig zu transformieren. Gemeinsam gingen IU-Professor:innen und -Studierende mit Expert:innen aus Architektur, Stadtplanung, Politik und Wirtschaft sowie interessierten Bürger:innen in den Austausch, um Konzepte zur nachhaltigen Nachnutzung urbaner Leerstände für eine zirkuläre Stadt zu entwickeln. Für den Austausch griff Urban Vacancies auf das Werkstattformat zurück, bei dem das gesamte Publikum an moderierten Themen-Tischen in die Veranstaltung eingebunden wird.

An acht unterschiedlichen Werkbänken wurden zum Beispiel Projektvorschläge zu neuen Wirtschaftsmodellen, Barrieren bei der Umnutzung von Büros zu Wohnungen oder digitale und analoge Experimentierräume diskutiert. Auch die Umnutzung von Kirchen kam zur Sprache.

Die zentralen Ergebnisse der Veranstaltung

• Inklusive und partizipative Stadtentwicklung: Die aktive Einbindung aller relevanten Akteure – von Unternehmen über lokale Behörden bis zu Nachbarschaften – fördert die Akzeptanz und Umsetzbarkeit städtebaulicher Maßnahmen. Flexible Planungsprozesse, systemische Entscheidungsinstrumente und interdisziplinäre Kooperationen sind dabei essenziell, um nachhaltige und sozial gerechte Lösungen zu entwickeln.

• Nachhaltige Raumnutzung durch adaptive Konzepte: Modulare, zirkuläre und gemeinwohlorientierte Nutzungsmodelle ermöglichen eine ressourcenschonende und inklusive Stadtentwicklung. Bürokratische Hürden sollten durch digitale Werkzeuge und regulatorische Anpassungen abgebaut werden, um adaptive Umnutzungen – von Office-to-Living bis zur Aktivierung von Leerständen – effizient zu gestalten.

• Innovative Nutzung brachliegender Ressourcen: Leerstände und untergenutzte Flächen bieten Potenzial für neue Raumkonzepte wie Co-Working-Spaces, Pop-up-Stores oder soziale Projekte. Digitale Plattformen erleichtern die Vermittlung solcher Räume. Die Umnutzung kirchlicher Gebäude als soziale und kulturelle Begegnungsorte dient als beispielhaftes Modell für die nachhaltige Transformation von Stadtquartieren.

• Förderung experimenteller und nutzerzentrierter Ansätze: Physische und digitale Experimentierräume schaffen die Grundlage zur Erprobung innovativer Nutzungsstrategien. Design Thinking als iterative, nutzerzentrierte Methode kann zur Belebung von Leerständen beitragen und bedarfsgerechte Lösungen für unterschiedliche soziale Gruppen hervorbringen. 

• Neue wirtschaftliche und regulatorische Rahmenbedingungen: Gezielte Förderung, steuerliche Anreize und kreative Finanzierungsmodelle erleichtern die gemeinwohlorientierte Nutzung von Immobilien. Die Unterstützung zirkulärer Geschäftsmodelle und regulatorische Flexibilität ermöglichen eine langfristige, nachhaltige Transformation urbaner Räume.

Transformation der Nikodemuskirche in der Alten Heide

Wie eine solche Transformation kirchlicher Gebäude aussehen kann, wurde in insgesamt neun nachhaltigen Nutzungsperspektiven für die Nikodemuskirche in der Alten Heide zwischen Schwabing und Freimann im Münchner Norden erarbeitet und auf der Veranstaltung vorgestellt. „Yes to Nikodemos“ heißt das Pilotprojekt der IU Internationalen Hochschule unter der Projektleitung von Prof. Dr.-Ing. Bettina-Maria Müller, welches im Rahmen des Dualen Studiengangs Architektur an der IU München entwickelt wurde. Sinkende Mitgliederzahlen gefährden die finanzielle Tragfähigkeit der Nikodemuskirche. Ziel ist ein Nutzungskonzept, das die Bausubstanz wahrt, eine funktionale Weiternutzung ermöglicht und langfristig Erträge zur Sicherung des Gebäudeerhalts sowie potenzielle Mehreinnahmen generiert.

Die Entwürfe der Studierenden sind durch einen intensiven Austausch mit der Kirchengemeinde, dem kirchlichen Bauamt, den Anwohnenden und der Quartiersgemeinschaft entstanden und zeigen innovative Lösungsansätze mit jeweils geöffneter Nutzung -- von der Stipendiatenakademie für junge Musiker, Wohnraum für Engagierte in der Nachbarschaft, Kinderbetreuung, einer Quartierswerkstatt bis hin zu anmietbaren Gemeinschaftsflächen für alle.

Einer der Entwürfe sieht beispielsweise die Aufstockung des Gebäudes vor, wodurch zusätzlich zum bestehenden Raum weitere Nutzungsmöglichkeiten geschaffen werden. Das Konzept des Faltwerks sieht Räume für Yoga und kreative Workshops bis hin zu einem gemütlichen Café – einem Quartierswohnzimmer – vor. Im Obergeschoss erweitert ein neues Stockwerk die Kirche, das Platz für einen geplanten Kindergarten bietet. Die Kirchengemeinde würde als einer von vielen Nutzern in einer offenen Quartiersgemeinschaft verbleiben. Eine markante Dachlandschaft, die wie ein gespanntes Tuch über dem Neubau liegt und an einzelnen Stellen emporgehoben ist, verleiht dem Gebäude seine prägnante Silhouette und erinnert an seine historische Nutzung.

Veranstalter-Team zieht positive Bilanz und sieht großes Forschungspotenzial

Die Organisatoren Prof. Dr. Bettina-Maria Müller und Prof. Dr. Georg Leppelmann zogen noch am Veranstaltungsabend positive Bilanz: „Wir sind überwältigt von der positiven Resonanz aller Beteiligten und spüren, dass unser Werkstattformat das Potenzial hat, neben digitalen Angeboten eine analoge Plattform zu sein, die wichtige Akteure rund um brennende Fragen der Architektur und Stadtentwicklung zusammenzuführen. Konzepte wie Design Thinking, Kreislaufwirtschaft und die stringente Aufarbeitung von erfolgreichen Fallbeispielen inklusive der Akteurskonstellationen und genutzten rechtlichen Instrumente sind dabei auch Ansatzpunkte für unsere Forschung und Bildungsarbeit.“

Zirkuläres Bauen und Aktivierung von Leerstand

Die Veranstaltung verdeutlichte, dass zirkuläres Bauen und die Aktivierung von Leerständen erhebliche Chancen für eine nachhaltige Stadtentwicklung bieten, deren Potenziale jedoch erst durch politische Weichenstellungen, wirtschaftliche Anreize und interdisziplinäre Zusammenarbeit vollständig ausgeschöpft werden können, wobei die Zukunftswerkstatt Urban Vacancies zeigte, dass bestehende Teillösungen nur durch ihre Kombination und konsequente Umsetzung zu nachhaltigem Erfolg führen.

Für Prof. Dr. Bettina-Maria Müller ist hier lange noch nicht Schluss. Für mindestens drei der in den acht Werkbänken präsentierten Projekte sollen Förderanträge gestellt werden, darunter auch zur Transformation der Nikodemuskirche.

Weitere Informationen: https://www.iu.de/