Energetische Sanierung 2.0 - Nico Dehnert, CCO von Optiml, im Gespräch Immobiliensanierung neu definiert: Der Einfluss von Technologie auf Sanierungsstrategien

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Das 2022 gegründete ETH-Spin-off Optiml bietet Immobilienunternehmen und Beratern eine ­Plattform, finanziell und ökologisch ausgewogene Entscheidungen für Sanierungs- und ­Dekarbonisierungsstrategien zu treffen. 2023 entschied sich Nico Dehnert dem Gründer-Team des B2B-Start-ups beizutreten, um ein stark wachsendes Unternehmen mit zu entwickeln. Bauen aktuell sprach mit dem Co-Founder und CCO von Optiml über Immobiliensanierung.

Bauen aktuell: Wie schätzen Sie die derzeitigen Herausforderungen und Möglichkeiten zur Steigerung der Energieeffizienz in bestehenden ­Gebäuden ein?

Nico Dehnert: Die Herausforderungen liegen vor allem in einer unzureichenden Datenverfügbarkeit und ineffizienten Systemen und Tools für eine sehr komplexe Aufgabe. Die Möglichkeiten sind jedoch enorm, da der Einsatz moderner Technologien und von KI ­signifikante Verbesserungen der Sanierungsstrategien ermöglichen können, insbesondere durch den Einsatz datengesteuerter Entscheidungshilfen. Viel zu häufig zögern Immobilienunternehmen heute noch aus der Sorge heraus, zwar die ESG-Anforderungen zu erfüllen, aber Unternehmensziele wie Profitabilität zu verfehlen, und verpassen damit Wertsteigerungspotenziale.

Nico Dehnert ist Co-Founder und CCO von Optiml

Was hat Sie selbst dazu motiviert, sich auf die Dekarbonisierung und ­Sanierung von Immobilien zu konzentrieren?

Nico Dehnert: Je intensiver man in die Energiewirtschaft in Verbindung mit Klimaangelegenheiten eintaucht, desto deutlicher wird die Dringlichkeit, den Gebäudesektor zu dekarbonisieren, der mit fast 40 Prozent für einen Großteil der weltweiten Emissionen verantwortlich ist.

Ich bin ursprünglich Ingenieur, habe unter anderem einen Master in Energy Engineering abgeschlossen und bin Energieberater für Wohngebäude. Diesem Interesse bin ich nach meinen Studien gefolgt und war länger in der Energiewirtschaft tätig. Während meiner anschließenden Karriere bei der Boston Consulting Group legte ich meinen Fokus dann speziell auf den Climate-Tech-Bereich und wollte damit meinen eigenen Beitrag in Richtung Netto-Null-Ziel leisten. Als ich dann die ersten Gespräche mit Optiml führte, war für mich klar, dass die Optiml-Software (auch weil sie auf zehn Jahren Forschungsarbeit basiert) einen Unterschied machen wird: als Treiber für die Dekarbonisierung und als Unterstützung für Sanierungsentscheidungen. Letztes Jahr trat ich dem Gründer-Team mit der Motivation bei, die Emissionen des Gebäudesektors herunterzufahren.

Welche Herausforderungen adressiert die Optiml-Software bei der ­Immobiliensanierung?

Nico Dehnert: Egal ob Immobilienbesitzer, Asset-Manager oder Energieberater – der Pain Point bei Gebäudesanierungen liegt oft darin, was, wann, wo bei einer Sanierung zu tun ist. Insbesondere bei großen Portfolios steht man vor der Aufgabe herauszufinden, wie die Sanierungsinvestitionen über die nächsten Jahre geplant werden müssen: Dabei sollen aktuelle Richtlinien eingehalten werden, Kosten gespart, die Energieeffizienz verbessert und bestenfalls CO2-Emissionen noch schneller heruntergefahren werden.

Die Optiml-Software bringt all diese Aspekte zusammen, die übrigens bei den meisten Verantwortlichen noch händisch über Excel laufen. Die Plattform ist in der Lage, Entscheidungsprozesse bei Gebäuden auf ein datengesteuertes Netto-Null-Ziel zu lenken und dabei fast jeden Gebäudetyp (Wohn-, Gewerbe- und Leichtindustriegebäude) abzudecken. Es wird also nicht nur bei der Herausforderung der Entscheidungsfindung unterstützt, sondern auch gewährleistet, mittels wissenschaftsbasierten Optimierungsalgorithmen auf die Kundenwünsche abgestimmte, optimale Entscheidungen zu treffen.

Immobiliensanierung: Wie innovative Software die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit revolutioniert

Wie genau trägt die Technologie ­hinter Ihrer Software zur Entscheidungsfindung bei?

Nico Dehnert: Die Software basiert auf Daten- und Modellierungsprozessen. Wir nutzen Energiesimulationstechnologie auf Ingenieursniveau, Digital Twins und KI-gestützte Datenanreicherung. Das alles hilft dabei, sehr präzise sowie schnelle Bewertungen und Einschätzungen abzugeben. Genauer gesagt, kann die Software durch die Optimierungsalgorithmen Millionen von Entscheidungen in Bezug auf Dekarbonisierungs- und Sanierungsprozesse treffen, wie beispielsweise Kosten und CO2-Emissionen gleichzeitig zu senken.

Und wie trägt die Software konkret zur Steigerung der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in der Sanierung im Bestand bei?

Nico Dehnert: Um die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei der Sanierung des Bestands zu verbessern, setzen wir die gerade genannten Technologien ein. Die Optimierungsalgorithmen analysieren also zahlreiche Datenpunkte, einschließlich bestehender Gebäudezustände, Nutzungsmuster, lokaler Klimabedingungen und zukünftiger Entwicklungen, um präzise Empfehlungen für Energieeffizienzmaßnahmen zu geben.

Ein zentraler Aspekt dabei ist die Integration von Energiesimulationen und Digital Twins, die eine genaue Modellierung und Visualisierung der möglichen Auswirkungen verschiedener Sanierungsoptionen ermöglichen. Diese Modelle berücksichtigen sowohl kurzfristige Verbesserungen als auch langfristige Auswirkungen auf die Energieeffizienz und CO2-Emissionen.

ESG-Kriterien als Must-Have

Welche Rolle spielen Ihrer Meinung nach ESG-Kriterien bei der Gestaltung zukunftsfähiger Immobilien?

Nico Dehnert: ESG ist nicht mehr nur ein „Nice to have“, sondern eine „License to Play“. ESG-Kriterien setzen Standards, die Investoren und Eigentümer von Immobilien dazu bewegen, nachhaltige Praktiken zu implementieren. Diese Kriterien sind nicht nur für die Compliance wichtig, sondern auch als Indikatoren für die langfristige Wertsteigerung und Betriebskostenreduktion. 90 Prozent der Immobilienunternehmer sehen ESG auch als Thema mit dem größten Einfluss auf die Branche bis 2050. Das wird stark damit zusammenhängen, dass mehr als 70 Prozent der Immobilien (in Europa) nicht als energieeffizient gelten, bis 2030 aber 35 Millionen Gebäude einer Immobiliensanierung bedürfen, laut der Europäischen Kommission. Industrie-Kenner sind sich darüber bewusst und trotzdem wurde bisher keine signifikante Sanierungswelle in Gang gesetzt. Wir wollen diesen Stein nun ins Rollen bringen und mit unserer Software helfen.

Könnten Sie einen Fall aus der Praxis teilen, in dem Ihre Lösungen signifikante Verbesserungen in den Bereichen Energieeffizienz oder Gebäudesanierung ermöglicht haben?

Nico Dehnert: Ja, wir haben auch schon vor dem offiziellen Softwarelaunch über 30 Pilotprojekte mit den größten Immobilienbesitzer in Europa durchgeführt. Ein aktuelles Beispiel wäre ein großes Schweizer Portfolio von Wohn- und Gewerbegebäuden, das wir für einen Kunden analysiert haben. Wir konnten bei den Sanierungsarbeiten eine Kosteneinsparung von über 15 Prozent nachweisen. In einem weiteren Beispiel hat ein Kunde den Renovierungsplan für ein Bürogebäude mit mehr als 31 Prozent Reduktion der Investitionskosten und Steigerung der Energieeffizienz von F auf A erreicht (siehe Bild oben). Das sollte bei noch so vielen Gebäuden mehr der Fall sein!

Immobiliensanierung in der Zukunft

Was können wir in Zukunft von Technologien wie dieser erwarten und wie sieht Ihre Zukunftsvision in Bezug auf den Sektor aus?

Nico Dehnert: Unsere Zukunftsvision umfasst eine umfassende digitale Transformation der Branche. Dabei geht es darum, die traditionell fragmentierten und oft ineffizienten Prozesse durch integrierte, datengetriebene Lösungen zu ersetzen und den an der Immobiliensanierung beteiligten Experten ein entsprechendes Tool an die Hand zu geben. So können wir nicht nur die Transparenz und Effizienz erhöhen, sondern auch die Resilienz und Nachhaltigkeit der Immobilienbestände weltweit verbessern.

Langfristig sehen wir also eine Branche, die nicht nur reaktiv agiert, sondern durch den Einsatz von Technologien proaktiv innovative und nachhaltige Lösungen für die Herausforderungen des Klimawandels und der Urbanisierung entwickelt. Durch die Kombination von Technologie, ­Daten und interdisziplinärer Expertise werden intelligente Lösungen an der Spitze dieser Entwicklung stehen und dazu beitragen, den Immobiliensektor in ein neues Zeitalter der Nachhaltigkeit und Effizienz zu führen.