Generalunternehmen beim Bau: So garantieren Sie Planungs-, Kosten- und Terminsicherheit

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Wer ein Gebäude schlüsselfertig von einem Generalunternehmen (GU) erstellen lässt, kann auf Planungs-, Kosten- und Terminsicherheit hoffen. Zumeist sind das die Ziele der Auftraggeber, die auf die Zusammenarbeit mit einem GU und auf den GU-Vertrag bauen. Neben optimaler Planung gilt es zudem, ein gutes Miteinander zu finden in einem Orchester aus Auftraggebern, Fachhandwerkern, Genehmigungsbehörden, Generalunternehmen und Ingenieuren.

Generalunternehmen Bau: Wenn ein Bauunternehmen damit beauftragt ist, Rohbau, Innenausbau und die Freiflächenplanung vertraglich und bestenfalls zum Festpreis anzubieten, bleibt das Risiko für den Auftraggeber überschaubar. Dennoch bleibt Bauen aber trotz aller digitalen Hilfsmittel wie BIM-Software, VR-Apps und Cloud-Lösungen weiterhin vor allem Teamarbeit. Die Kommunikation der Projektpartner muss für die oben genannten Ziele vor allem ehrlich und zielgerichtet sein, und eine hohe Planungsqualität im Vorfeld sollte in hohe Bauqualität im Nachgang überführt werden.

Generalunternehmen Bau: Modellbasierte Planung

Die Architekten in diesem Orchester sind allerdings nicht automatisch auch virtuose Dirigenten. Sie können es jedoch werden, in dem sie als BIM-Spezialisten die modellbasierte Gesamtplanung verantworten und koordinieren. Das betont auch Sirri El Jundi, wenn er über das eigene Büro und seinen Berufsstand spricht. Er ist Partner im Stuttgarter Architekturbüro JSB (Jundi Schrade Baumeister Architekten PartGmbB).

Vor gut vier Jahren gestartet, haben die drei Gründer ihr Geschäftsmodell ab der ersten Minute auf den Einsatz digitaler Planungsmethoden für alle Projekte im Büro zementiert. Die Expertise, die sie sich bisher erarbeiten konnten, gibt ihnen Recht. So kommen Architekten aus dem gesamten süddeutschen Raum auf sie zu und suchen Unterstützung in eigenen Projekten, die auch nach der Baugenehmigung noch zu einer modellbasierten Planung „geswitcht“ werden sollen.

Modell und Realität

Die BIM-Kompetenz sprach sich schnell herum. Gleich bei einem der ersten Projekte, einem Ärztehaus in Heilbronn, wurde das realisierende Generalunternehmen Bau auf das junge Büro aufmerksam. Beim GU wurde schnell deutlich, welch großer Nutzen in der 3D-Arbeitsweise für sein Projekt steckte. Neben den bekannten Vorteilen wie exakte Massen und Mengen in frühen Planungsphasen, essenziell für jedes ausführendes Bauunternehmen, war es die hohe Deckungsgleichheit von Modellierung und entstandenem Gebäude, die den Projektleiter damals beeindruckte.

Sirri El Jundi: „Er ist nach Abschluss durch das Haus gelaufen und meinte zu mir, dass er zum ersten Mal durch ein Projekt gehe und das Gefühl habe, es bereits zu kennen. Und das stimmt durchaus. Wir können uns mit unserer Planungssoftware Archicad in Echtzeit durch das Modell bewegen. Das ist kein Helikopterblick auf simple Drahtmodelle. Die Perspektiven, die wir hier einnehmen, durchschreiten wir später auch real.“

Qualität schaffen

Die modellbasierte Planung entsteht bei JSB auf Basis konventioneller 2D-CAD-Pläne. Zum Architekturmodell, das die Architekten erarbeiten, kommt die Koordinierung der Fachmodelle und das Zusammenführen der Planungen im Gebäudemodell. Das schafft neue Qualitäten und Sicherheiten für die Generalunternehmen als Auftraggeber und JSB als Auftragnehmer. Das Büro wird von den GU auf Basis eines Werkvertrags mit den zu liefernden BIM-Leistungen beauftragt. Hierin sind sowohl Modellierungsgrad, Geometrieumfang, Bauteileigenschaften und Klassifizierungen (für die Massen und Mengenermittlung wichtig) sowie die Lieferung von Leitdetails als Modelldaten beschrieben. In dieser Konstellation und Leistungsumfang agiert das Stuttgarter Architekturbüro bei vielen Projekten.

Nicht jedes BIM-Modell ist jedoch geeignet, um einem Bauunternehmen die notwendigen Informationen für seine Kosten- und Aufwandsplanung zu liefern. Aktuell ist nicht zu unterschätzen, dass viele Architekten und Fachplaner noch Anfänger in der digitalen Planung sind. Und die Standards, mit denen sie digital planen sollen, sind keineswegs fixiert. Die BIM-Planungsmethode ist noch immer zu jung, als dass bereits Normen und Regelwerke Detaillierungsgrade, einheitliche Modellierungsrichtlinien oder verbindliche Austauschformate definieren. Das ist alles in Arbeit, aber bisher nicht verfügbar. Hinzu kommt die Individualität der Projekte, die auch mit BIM keineswegs weniger divers werden.

Generalunternehmen Bau: Sicherheit für die Bauphase

Sirri El Jundi: „Wenn mich jemand fragt, ob ich die Projekte mit LOD 300 oder 400 plane, muss ich innerlich schmunzeln. Für uns ist das nicht der zentrale Maßstab, der Information und Qualität im Projekt bestimmt. Wir orientieren uns vielmehr direkt an den Anforderungen unserer Auftraggeber, des Gebäudes und der Leistungsphase und erarbeiten individuell, was exakt notwendig ist und in welchem Detaillierungsgrad etwas genau im Modell zu erstellen ist. Das
optimiert unsere Aufwände und schafft Sicherheit auch für die Bauphase.“

Die Arbeitsaufwände und deren Vergütung im Rahmen eines Werkvertrags sind eindeutig definiert. Was keineswegs heißt, dass für die Dienstleistungen von JSB mehr gezahlt wird, als für eine konventionelle Planungsleistung in Anlehnung an die HOAI. Das JSB-Geschäftsmodell ist zwar anders als das vieler Kollegen, aber als Architekturbüro bewegen sie sich nicht im „luftleeren Raum“. Um konkurrenzfähig zu sein, geht es vielmehr um Optimierung der eigenen Leistungen und damit verbundener Aufwände. Sirri El Jundi: „Auch bei der Bestimmung des Umfangs unserer Planungsleistungen sind wir in engem Austausch mit unseren Auftraggebern. So kann es sein, dass Planleistungen entfallen, die zum Beispiel für ein Generalunternehmen als Auftraggeber nicht wesentlich sind.“

Alle Gebäudemodelle werden vergleichbar zum Maßstab 1:50 ausdetailliert. Hinzu kommt die Klassifizierung und Strukturierung jedes einzelnen Bauteils im Projekt – Grundlage für eine exakte Massen und Mengenermittlung. Stimmen diese Informationen, kann ein Generalunternehmen äußerst schnell und präzise die Kosten ermitteln. Darüber hinaus liefern JSB Regeldetails und knifflige Detailpunkte (etwa komplexe Verschneidungen von Bauelementen) als Modelldaten. Diese kann das Bauunternehmen nutzen, um sie in der Ausschreibung an die Bieter weiterzugeben und präzise Angebote zu erhalten.

Fokus auf Ausführungsplanung

JSB erarbeiten das, was notwendig ist – ohne sich zu verzetteln. Das ist wichtig, um wirtschaftlich zu bleiben bei einem stetig wachsenden Team von nun 40 Mitarbeitern. Durchdachte interne Abläufe sind ein weiterer Faktor. Man habe lange am eigenen Modellierungsstandard in Archicad gearbeitet, so Jundi. Dazu sei es nötig gewesen, wesentliche Parameter zu definieren, bei denen der Fokus nicht mehr auf dem IFC-Austauschmodell liege. Man fokussiere sich auf die Ausführungs- und die Detailplanung im Rahmen der WP1 und WP2. Viel Zeit und Know-how seien hier in Standards, Richtlinien und interne Prozesse geflossen, was sich für sie und ihre Auftraggeber auszahle.

Von Tim Westphal.

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