Bauverträge in Krisenzeiten: Hohe Hürden für nachträgliche Preisanpassungen

Auftraggeber von Bauleistungen sehen sich derzeit oft mit für sie ungünstigen Anpassungsverlangen im Hinblick auf die Bauverträge konfrontiert.

Knappe Baustoffe, explodierende Preise und jetzt auch noch die Zinswende – die Herausforderungen am Bau könnten größer kaum sein. Das betrifft auch Auftraggeber von Bauleistungen, da sie sich aktuell oft mit für sie ungünstigen Anpassungsverlangen konfrontiert sehen, was die Bauverträge betrifft.

„Seit einiger Zeit verlangen Auftragnehmer selbst bei bereits geschlossenen Verträgen erhebliche Preisanpassungen. Häufig wird dabei auf die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage verwiesen. Doch deren Voraussetzungen liegen oft gar nicht vor“, sagt Rechtsanwalt Dr. Oliver Koos, Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Der lateinische Rechtsgrundsatz "Pacta sunt servanda" besagt, dass Verträge einzuhalten sind. Wenn das vertraglich vereinbarte Bausoll unverändert bleibt und keine Anpassungsmechanismen vereinbart sind, bleiben Bauunternehmer auch dann an die vereinbarten Preise gebunden, wenn sich Einkaufspreise nach Vertragsschluss verändern – sei es aufgrund der Corona-Pandemie oder des Ukraine-Kriegs.

Hohe Anforderungen an Anpassungen der Bauverträge

Nur in Ausnahmefällen weicht die Rechtsprechung von diesem Grundsatz ab. Dafür müssen sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss derart schwerwiegend verändern, dass den Vertragsparteien ein Festhalten am Vertrag im konkreten Einzelfall nicht mehr zuzumuten ist. „Die Anforderungen an eine Vertragsanpassung sind äußerst hoch und entsprechende Urteile selten“, erläutert Baurechtsanwalt Koos.

Eine Preisanpassung lässt sich natürlich vertraglich regeln. Beispielsweise kann man eine Stoffpreisgleitklausel vereinbaren, die Preisanpassungen für bestimmte Baustoffe sowohl nach oben als auch nach unten ermöglicht, abhängig von der Preisentwicklung. Alternativ dazu können sogenannte "cost+fee-Regelungen" für bestimmte Leistungen im Vertrag genutzt werden. Solche Regelungen bieten viele Vorteile gegenüber Stoffpreisgleitklauseln. Sie müssen zwar ebenfalls sorgfältig vereinbart werden, unter anderem um Fehlanreizen zu teurem Einkauf entgegenzuwirken. Das Unwirksamkeitsrisiko ist aber grundsätzlich geringer, die praktische Anwendung meist einfacher als bei Stoffpreisgleitklauseln.

Wenn der Vertrag eine solche Klausel enthält oder Kostenrisiken anderweitig vertraglich geregelt wurden, ist § 313 BGB grundsätzlich nicht anwendbar.

Versuche zur Preisanpassung wenig erfolgversprechend

Fehlen vertragliche Lösungen, sind für eine Anpassung des Vertrags nach § 313 BGB bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Denn zunächst muss ein Umstand, der sich nach Vertragsschluss durch ein unvorhersehbares Ereignis verändert hat, für beide Parteien zur Grundlage des Geschäfts geworden sein. Weiter darf das Risiko der Änderung nicht bereits einer der Parteien vertraglich zugewiesen sein.

Zuletzt muss die Änderung derart gravierend sein, dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag für einen der Vertragspartner nicht zumutbar ist. Nur dann, wenn alle Voraussetzungen kumulativ vorliegen, kommt eine Vertragsanpassung in Betracht.

Die hohen Hürden einer Anpassung der Bauverträge nach § 313 BGB machen deutlich, dass sie in der Praxis viel seltener zu einer rechtlich durchsetzbaren Preisanpassung führen, als es die zahlreichen Versuche von Auftragnehmern vermuten lassen.

Einvernehmliche Lösungen sind der bessere Weg

„Wir empfehlen Auftraggebern, pauschal geforderte Preisanpassungen wegen bereits bei Vertragsschluss erkennbarer Risiken grundsätzlich abzulehnen“, sagt Koos. Es sollten konkrete Erläuterungen und Nachweise für die Voraussetzungen der geforderten Anpassung verlangt werden. Auch ein Hinweis auf die gesetzliche Risikoverteilung, nach der beim Festpreisvertrag der Auftragnehmer grundsätzlich das Risiko schwankender Einkaufspreise trägt, kann in Verhandlungen hilfreich sein.

„Die Anforderungen an eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB sind äußerst hoch. Wie so oft ist eine einvernehmliche Lösung zwischen den Vertragspartnern meist der bessere Weg“, empfiehlt Koos. Sein Rat: Lange und kostspielige Rechtsstreitigkeiten vermeiden und stattdessen schnelle und effektive einvernehmliche Lösungen finden, um die Kosten und den Zeitrahmen des Projekts im Griff zu behalten und sicherzustellen, dass das Projekt erfolgreich abgeschlossen werden kann.

Bild oben: Auch wenn viele Auftragnehmer Preisanpassungen begehrten: die Anforderungen an eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB sind hoch. Bild: Calado/stock.adobe.com

Weitere Informationen: https://www.arge-baurecht.com/startseite und https://sobau.de/

Erfahren Sie hier mehr über die Abnahme durch den Auftraggeber.

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