Nachverdichtung in Vilsbiburg: Günstig wohnen auf dem Brauereigelände

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on xing
Share on whatsapp
Share on email
Share on print

Nachverdichtung in Vilsbiburg: Günstig wohnen auf dem Brauereigelände

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on xing
Share on whatsapp
Share on email
Share on print
Auf dem Gelände der „Alten Brauerei“ entstanden mehr als 70 Wohnungen in monolithischer Ziegelbauweise.
Nachverdichtung in VilsbiburgQuelle: Kellhuber Immobilien

Eine brachliegende Fläche verwandelt sich in ein attraktives Wohngebiet: Durch anspruchsvolle Nachverdichtung wurde in Vilsbiburgs Innenstadt hochwertiger und bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Von Dipl.-Ing. Peter Gahr

So entstanden durch Nachverdichtung auf dem Gelände der „Alten Brauerei“ über 70 Wohnungen in monolithischer Ziegelbauweise. Als Außenwandbaustoff kam dabei der „Unipor WS09 Coriso“ aus dem Hause Leipfinger-Bader (Vatersdorf) zum Einsatz. Eigens für den Bau mehrgeschossiger Gebäude entwickelt, erwies sich der dämmstoffgefüllte Mauerziegel hier in vielerlei Hinsicht als besonders vorteilhaft – unter anderem dank des guten Wärme- und Schallschutzes.

Brachliegende Industrie-Areale ermöglichen Nachverdichtung

Einmal links ums Eck, auf der Brücke über die Vils und schon ist man da – mitten im Stadtkern von Vilsbiburg (Niederbayern). Von solch einer Wohnlage träumen viele, doch selten bietet sich die Gelegenheit zentral eine moderne Wohnanlage zu errichten. So gesehen sind brachliegende Industrie-Areale – ehemals vor den Toren der Stadt liegend und jetzt mittendrin – für den Wohnungsbau durch Nachverdichtung eine große Chance. In Vilsbiburg gab es im 17. Jahrhundert noch 16 Brauereien, doch schon seit der Jahrhundertwende wird in der ehemaligen Aktienbrauerei weder gebraut noch bewirtet. Lange suchte man nach einer neuen Verwendung für das beachtliche Gelände. Aus städtebaulicher Sicht ist es also ein Segen, dass das letzte angedachte Projekt nicht realisiert wurde: ein großer Lebensmittelmarkt.

Vorschlag zur Nachverdichtung auf dem Brauerei-Areal

Ein Vorschlag des Eggenfeldener Bauunternehmens Kellhuber zur Nachverdichtung stieß letztlich auf Zustimmung. Auf dem über 6’000 Quadratmeter großen Brauerei-Areal entstanden 74 attraktive Ein- bis Drei-Zimmer-Eigentumswohnungen – mit Aufzug und Tiefgarage. Wohnungen dieses Typs sind gesucht, besonders in Städten. Dass dieser Wohnraum auch für Normalbürger bezahlbar sein muss, ist selbstredend. Vor dem Kauf des Grundstücks führte der Bauunternehmer, und gleichzeitig Bauträger, deshalb in belastbarer Kalkulation eine Preisermittlung durch, die ein klares Ziel vor Augen hatte: bezahlbarer Wohnraum mit einem Verkaufspreis von weniger als 2.500 Euro pro Quadratmeter. Das ursprüngliche Ziel war sogar noch niedriger angesetzt, doch die erforderliche, aufwändige Hangsicherung machte dem ehrgeizigen Plan einen Strich durch die Rechnung. Dennoch zeigt das Bauvorhaben, dass sich bezahlbar und hochwertig nicht ausschließen müssen. So standen hohe Funktionalität, verantwortungsvolle Auswahl der Baumaterialien sowie hochwertige Bauausführung im Vordergrund der Planung.

Wärmedämmverbundsysteme kamen für den Bauträger nicht in Frage, stattdessen setzt er auf monolithische Ziegelwände. Diese sind in den energetischen und wirtschaftlichen Langzeitberechnungen eine feste Größe. Foto: Kellhuber Immobilien

Gute Energiebilanz durch günstiges Oberfläche-zu-Volumen-Verhältnis

Diese einfache Formel gilt nicht nur für Schokolade, sondern ebenso für Gebäude: Je einfacher die Form, desto günstiger sind die Bau- und Instandhaltungskosten. Auch die Energiebilanz fällt aufgrund des guten Oberfläche-zu-Volumen-Verhältnisses günstig aus. Folgerichtig setzt die Planung auf zwei parallel zum Straßenverlauf stehende 67 beziehungsweise 45 Meter lange Gebäuderiegel. Auf der darunterliegenden Tiefgarage sitzen mit einer Gebäudebreite von 15 Metern das Erdgeschoss sowie zwei Ober- und ein Dachgeschoss. 15 Meter ist eine bewährte Standardbreite im mehrstöckigen Wohnungsbau. Vom Einzimmerapartment bis hin zur 100-Quadratmeterwohnung finden sich bei dieser Breite vernünftige Lösungen, deren Erschließung sich über Treppe und Lift wirtschaftlich realisieren lässt. So ist es auch hier geschehen: In jedem der vier gleichen Geschosse sind den Treppenhäusern jeweils zwei Drei-, eine Zweizimmerwohnung sowie ein Appartement angesetzt. Alle, an der strukturierten Südostfassade liegenden Wohnungen verfügen dabei über großflächige Balkone mit Abstellkammern. Oben auf sitzt den beiden Baukörpern je ein flachgeneigtes, hochwärmegedämmtes Flachdach mit einer Stehfalzdeckung aus Aluminium. 

Nachhaltige Nachverdichtung

„Für uns alle soll es eine Freude bleiben, nachhaltige, mit Ziegeln aus der Region gebaute, Objekte für die Region und deren Bewohner zu realisieren“, erklärt Helmut Spillmann, Geschäftsführer des Bauunternehmens Kellhuber Immobilien. Das klingt ein wenig pathetisch, kommt jedoch von ganzer Seele und ist mehr als ein Lippenbekenntnis für den Baustoff Mauerziegel. Wärmedämmverbundsysteme haben bei Kellhuber keine Chance: Die monolithische Wand ist in den energetischen und wirtschaftlichen Langzeitberechnungen des Bauunternehmens eine fest gesetzte Größe. Neben der Nachhaltigkeit führt Spillmann auch die sommerliche Kühle seiner Ziegelbauten als wichtiges Argument auf. Wie bei vielen anderen Objekten zuvor besteht die 36,5 Zentimeter Außenwand aus dem Hochleistungs-Wärmedämmziegel „Unipor WS09 Coriso“ von Leipfinger-Bader (Vatersdorf). In dieser Wandstärke können so monolithische Wandaufbauten mit einem Wärmedämmwert von 0,23 W/(m2K) realisiert werden.

Innen sitzt ein Kalkgipsputz mit Bio-Innenwandfarbe, die Außenwände schützt ein mineralischer Faserleichtputz mit Silikatanstrich. Auch für die Innenwände sind die Mauerziegel von Leipfinger-Bader festes Programm: Hier wurden Unipor-Innenwand-Planziegel in den Stärken 11,5, beziehungsweise 17,5 und 24 Zentimeter verbaut. Als leichtester Ziegel wurde der „Plan RD. 1,2“ mit einer Rohdichte von 1,2 kg/dm3 verwendet. Bei höheren Anforderungen an Statik und Schallschutz kamen die Rohdichteklassen Plan RD. 1,4 beziehungsweise RD 1,8 zum Einsatz. Beton in den Wandkonstruktionen findet man erst bei den Wohnungstrennwänden als Verfüllung der 24 Zentimeter starken Schallschutz-Verfüll-Planziegel. In Stahlbeton erstellt sind lediglich die Tiefgaragen, die Geschossdecken sowie die Aufzugsschächte.

Sorgfältig geplant: Planer und Bauunternehmer setzen ganz auf Ziegellösungen. Foto: Kellhuber Immobilien

Systemlösungen sind Standards

Im Sinne der Bauphilosophie auf Bewährtes zurückzugreifen, setzten Planer und Bauunternehmer ganz auf Ziegellösungen. Daher bedienten sie sich auch für die Detaillösungen aus dem reichhaltigen Baukasten der Unipor-Systemelemente. Wärmegedämmte WU-Schalen für die Stürze in der Außenwand minimieren die Wärmebrücken und sorgen für bauphysikalische Sicherheit. Gleiches gilt für die Rollladenkästen, die aus hochwärmegedämmten Ziegel-Sonderelementen bestehen. Ebenso waren die Geschosshöhen exakt abgestimmt auf die Formate der Mauerziegel, sodass ausschließlich ungeschnittene Planziegel verwendet werden konnten. Neben der Einsparung von unnötigen Lohnkosten, garantiert der Erhalt der hochwertig geschliffen Lagerflächen des Wandbaustoffes auch den exakten Auftrag einer gleichmäßig hohen Mörtelfuge. Diese erlaubt zudem die Einhaltung der energetischen Berechnungen. Dass bei so viel Erfahrung mit Ziegelmauerwerk durchgängig mit dem Mörtelschlitten gearbeitet wurde, muss eigentlich nicht gesondert erwähnt werden.

Auch in der Haustechnik vorbildlich

Die Gesamtanlage wurde in zwei Bauabschnitten erstellt. Der erste, direkt an der Straße liegende, 67 m lange Bauabschnitt wurde nach der EnEV 2014 errichtet. Der zweite Bauabschnitt war identisch geplant, wegen der späteren Ausführung wurde er jedoch auf die zwischenzeitlich in Kraft getretenen Anforderungen der EnEV 2016 abgestimmt. Ein wichtiger Baustein im energetischen Gesamtkonzept war die Verwendung regenerativer Energie für die Beheizung der Wohneinheiten. Grundsätzlich stellte sich dabei die Frage einer nachhaltigen Energieerzeugung beziehungsweise -beschaffung. Für die Entscheidung, Fernwärme eines vorwiegend mit Hackschnitzeln betriebenen Heizkraftwerks zu nutzen, sprach unter anderem deren äußerst günstige CO2-Bilanz. Auch der deutlich geringere Flächenverbrauch gegenüber einer im Haus integrierten Heizanlage war ein maßgeblicher Faktor. Lediglich Wärmetauscher und -verteiler mussten im Gebäude untergebracht werden. Zudem konnten die Investitionskosten für die Bewohner gesenkt werden. Auch geringere Unterhaltskosten für technische Anlagen werden sich in Zukunft positiv bemerkbar machen.

Punktlandung bei qualitativen und preislichen Vorgaben

Nach Abschluss der Bauarbeiten kann rückblickend gesagt werden, dass bei den qualitativen und preislichen Vorgaben eine Punktlandung erreicht wurde: Trotz zwischenzeitlich verschärfter Vorschriften der EnEV, des besonderen Schallschutzes sowie der umfangreichen Sicherungsarbeiten, bleibt der Wohnraum auf dem Gelände der Alten Brauerei bezahlbar. So sind die erzielten Mietpreise von 7,50 Euro bis 8,50 Euro pro Quadratmeter auch in Vilsbiburg eine respektable Leistung. Wohlgemerkt: Wir sprechen von einem Geschosswohnungsbau in Ziegel-Massivbauweise in gehobener Ausführung. „Für uns als Bauträger war es oberstes Ziel, hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Nicht zuletzt aufgrund der wirtschaftlichen und erprobten monolithischen Ziegelbauweise ist uns dies auch bei diesem Bauvorhaben gelungen“, fasst Bauunternehmer Spillmann zusammen

Bautafel

  • Objektadresse: Veldener Straße 5,7 und 9 sowie Schwaiblmeierweg 1a + 1b, 84137 Vilsbiburg
  • Bauherr: Kellhuber Immobilien GmbH & Co. KG, Karl-Rolle-Straße 56, 84307 Eggenfelden
  • Planung: Breu + Eckmeier, Hofmark Gern, 84307 Eggenfelden
  • Rohbauausführung: Kellhuber GmbH, Karl-Rolle-Straße 56, 84307 Eggenfelden
  • Grundstücksfläche: 6’500 Quadratmeter
  • Wohnfläche Gesamt: 5’620 Quadratmeter
  • Gebäudemaße: 67 x 15 m (BA 1: 42 Wohnungen), 45 x 15 m (BA 2: 32 Wohnungen)
  • Errechneter Jahresheizwärmebedarf aus Primärenergie: 655’000 KWh (errechnet) / 352’000 KWh (Verbrauch)
  • Außenwandbaustoff: Unipor WS09 Coriso
  • Ziegelhersteller: Ziegelwerke Leipfinger-Bader, Ziegeleistraße 15, 84172 Vatersdorf, Mitglied der Unipor-Gruppe
  • Bauzeit (Gesamtanlage): April 2016 bis Juli 2018

Bild oben: Hochwertig und kostengünstig müssen sich nicht ausschließen. Das beweist das Projekt zur Nachverdichtung in Vilsbiburg: Obwohl nur wenige Gehminuten vom Stadtkern entfernt, ist der neu geschaffene Wohnraum bezahlbar. Foto: Kellhuber Immobilien

Weitere Informationen: https://immo.kellhuber.com/immobilien/altebrauerei

Hier erfahren Sie mehr dazu, wie sich innerstädtische Wohnungsbauvorhaben erfolgreich umsetzen lassen.

Lesen Sie auch: “Immobilienblase: Wo sie demnächst platzen könnte”

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on xing
XING
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
E-Mail
Share on print
Drucken

Ihre Meinung zum Artikel

avatar
  Abonnieren  
Benachrichtige mich bei
Werbung

Top Jobs

Keine Top-Jobs gefunden
Werbung

Redaktionsbrief

Tragen Sie sich zu unserem Redaktionsbrief ein, um auf dem Laufenden zu bleiben.

Werbung
Werbung

Aktuelle Ausgabe

Topthema: Sanierung unter BIM-Einsatz

Industriedenkmal Erfurter Heizwerk

Mehr erfahren

Tragen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich ein, um keinen Artikel mehr zu verpassen!

* Jederzeit kündbar

Entdecken Sie weitere Magazine

Schön, dass Sie sich auch für weitere Fachmagazine unseres Verlages interessieren.

Unsere Fachtitel beleuchten viele Aspekte der Digitalen Transformation entlang der Wertschöpfungskette und sprechen damit unterschiedliche Leserzielgruppen an.