Abnahme der Bauleistung: So gehen Bauträger auf Nummer Sicher

Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, freut sich der Bauträger. Nun fehlt nur noch die Abnahme — und schon ist der Weg frei für die wohlverdiente Schlusszahlung. Die Abnahme der Bauleistung des Bauträgers durch alle Erwerber entfaltet daneben aber weitere zahlreiche Rechtswirkungen. Diese können für den Bauträger weitreichende Folgen haben. Denn der Vergütungsanspruch wird fällig, die Leistungs- und Vergütungsgefahr geht auf den Erwerber über, die Verjährung für Mängelansprüche beginnt und die Beweislast für Mängelansprüche trifft nun den Erwerber.

„Die Fixierung auf die Schlussrate verstellt häufig den Blick darauf, dass für den Bauträger von ganz zentraler Bedeutung der Beginn der Verjährung der Mängelrechte ist. Denn gerade bei den Mängelrechten sieht sich der Bauträger einem gravierenden Problem ausgesetzt, das zunächst unbemerkt bleibt und viele Jahre später verheerende Folgen haben kann“, warnt Rechtsanwalt Marco Röder von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.

Abnahme einzelner Gewerke problematisch

Bauträger errichten ihre Projekte in der Regel nicht selbst, sondern vergeben die Bauleistungen an Bauunternehmen. Bei kleineren Projekten geschieht dies häufig in Einzelvergaben. Dabei können die einzelnen Gewerke zu einem viel früheren Zeitpunkt auf der Abnahme ihrer jeweiligen Leistungen bestehen, als es der Bauträger von den Erwerbern verlangen kann. So kann es sein, dass die Verjährung für bestimmte Teilleistungen deutlich früher beginnt, als die eigentliche Schlussabnahme des fertiggestellten Objekts. In der Folge können Bauträger wertvolle Gewährleistungszeit für diese Teilleistungen verlieren. „Die Ablehnung der Abnahmeverlangen von Nachunternehmern, die mit Ihrer Leistung fertig sind, ist kaum möglich“, sagt Röder.

Bei größeren Bauvorhaben kommen häufig Generalunternehmer zum Zug. Mit Blick auf die Abnahme führt das zu einer deutlich günstigere Ausgangssituation für den Bauträger. Gleichwohl steht der Bauträger vor dem Problem, dass er gegenüber einzelnen Erwerbern deutlich länger der Gewährleistung ausgesetzt sein kann, als der Generalunternehmer dem Bauträger gegenüber in der Pflicht steht. Das kann dazu führen, dass der Bauträger für Mängel, die eigentlich vom Generalunternehmer zu verantworten sind, gegenüber den Erwerbern noch haftet, ohne sich beim Generalunternehmer schadlos halten zu können.

Achtung: WEG-Mängelrechte

„Wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum betroffen sind, ist der Erwerber nicht etwa auf seinen Miteigentumsanteil beschränkt, sondern kann die vollständige Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen“, warnt Röder. Im Regelfall übt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Mängelrechte aus, die dann ebenfalls nicht auf einen entsprechenden Miteigentumsanteil beschränkt ist. Auch bei größeren Anlagen mit vielen Erwerbern genügt es, wenn nur ein einziger Erwerber noch unverjährte Mängelrechte geltend machen kann. „Klagt die WEG in Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, ist es ausreichend, wenn nur noch einer der Eigentümer unverjährte Gewährleistungsansprüche hat“, erläutert Röder.

Manche Vertragskonstruktionen verstoßen gegen AGB-Recht

Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass Bauträger bemüht sind, möglichst frühzeitig eine Abnahme von den Erwerbern zu erlangen. Dabei kam und kommt es immer wieder zu Vertragskonstruktionen, die gegen das AGB-Recht verstoßen und nichtig sind. Daraus folgt regelmäßig, dass der Erwerber die Abnahme verweigert oder aber – und das ist wesentlich gefährlicher – nur vermeintlich eine wirksame Abnahme eines Erwerbers vorliegt. In Wahrheit ist dann die Abnahme aber gerade nicht erfolgt.

Dies kann wirtschaftlich für den Bauträger verheerende Folgen haben, da der Bauträger viele Jahre nach dem – vermeintlichen – Ablauf der Gewährleistung von fünf Jahren noch erfolgreich in die Haftung genommen werden kann. „In unserer Praxis haben wir Fälle, in denen weit über zehn Jahre nach (vermeintlichem) Ablauf der Gewährleistung – also 15 Jahre nach Bezug durch den Erwerber – der Bauträger noch erfolgreich in die Haftung genommen werden konnte“, sagt Röder.

Im Zweifel Abnahme einklagen

Für den Bauträger ist die wirksame Abnahme von allen Erwerbern von elementarer Bedeutung. Gerade bei größeren Anlagen kann es extrem schwierig sein, von allen Erwerbern ein unterschriebenen Abnahmeprotokoll zu bekommen. Die Mühe lohnt sich jedoch. Denn eine fehlende Abnahme kann noch viele Jahre nach (vermeintlichem) Ablauf der Gewährleistung gravierende Folgen haben. Die Kenntnis von dem richtigen Zeitpunkt, bis zu dem der Bauträger gegenüber den Erwerbern in der Haftung steht, ist elementar. Denn so kann der Bauträger selbst gegenüber dem Generalunternehmer in unverjährter Zeit agieren.

„Sofern eine Abnahme von einzelnen Erwerbern nicht zu erlangen ist, sollte die Klage auf Abnahme erwogen werden. Dieses Instrument führt häufig dazu, dass die Abnahme dann doch noch erklärt wird“, rät Röder.

Bild: Achtung Abnahme! Bauträger sollten bei der Abnahme von Bauleistungen auf Nummer sicher gehen. Bild: photo 5000/stock.adobe.com

Weitere Informationen: https://www.arge-baurecht.com/startseite und https://sobau.de/

Erfahren Sie hier mehr über Bauverträge in Krisenzeiten.

Lesen Sie auch: „Ein Schritt zur Baustelle 4.0: Feldversuch für ein autarkes 5G-Baustellennetz“